導讀· 2023.01.24

房地產在以往很長一段時間內對推動中國經濟增長發揮了很大的作用，以至於一些經濟學家把房地產視為中國經濟的支柱產業。的確，在這個領域，我們僅用不到30年的時間走完了發達經濟體一百多年的路程，在解決了改革開放之前出現的住房領域“短缺經濟學”問題的同時，養育了為數不少的暴富者。在所謂“GDP主義”指導下，房地產加速發展，我們只考慮到了房地產對經濟（主要是GDP的量）的貢獻、對地方財政的貢獻，而沒有時間去思考房地產對整體社會的影響，甚至也沒有考慮到對經濟結構本身的影響。因此，很容易理解，房地產發展至今不僅催生著越來越多的問題，處理不好甚至會釀成一場金融危機。無論從哪個角度來說，房地產綁架中國經濟太多年了，現在應當是終止綁架的時候了。

很多跡象表明，今天的房地產毫無秩序可言，亂象叢生。近來房地產頻頻暴雷的現像只是房地產畸形發展的產物。很長時間以來，房地產表現出幾個主要特點。

第一，空置率太高。隨著人口的減少（因為低生育率和人口流向二、三線城市），三、四線城市的房地產在加快衰落。即使是人滿為患的超大城市北、上、深，儘管住房需求依然表現為剛性，其空置率依然達約7%，尤其是寫字樓的空置率高得出奇。截至2022年二季度末，全國重點城市中，有9個城市的甲級寫字樓空置率水平高於30%，面臨較大去庫存壓力；8個城市處於20%～30%的可控區間，北上廣在20%以內。儘管這種情況和總體經濟情況相關，但也與不少地方地方政府未遵循市場經濟規律相關。

2021年，上海寫字樓市場第一大“租戶”

已不是金融業

（圖源：第一財經）

第二，沒有住房的人太多。儘管中國家庭住房擁有率不算低，但考慮到今天社會的流動性，城市住房供應遠遠不足。 2020年，我國城鎮居民人均住房達到1.06間，雖不算短缺，但仍低於發達國家水平。根據OECD數據，人均住房間數最高的是美國，為2.4間；OECD國家均值為1.7間[1]。而且目前的矛盾是，城市房地產成為中高收入階層的投資領域，住房到不了真正需要住房的人手裡。儘管大城市越來越多，但除了為數不多的城市居民，大多數流動人口對工作的城市並沒有認同感，城市對他們來說只是一個工作的地方，而非居住的地方——這不是因為他們不想居住在城市，而是因為買不起房或者沒有資格買房。

第三，年輕人生存與發展太艱難。城市生育率低下，導致需要更多年輕勞動力的輸入。雖然城市一直是年輕人創業創新的地方，但城市對年輕人越來越不友好。高居不下的房價讓越來越多的年輕人望而生畏。經驗地看，創新是中產現象，因為只有中產有能力承擔創新的風險。自有住房是中產的主要體現之一。因為不能為年輕人解決住房問題，很多城市的創新軟弱無力。現實地看，一線城市不僅讓年輕人難以承受其高房價，就連大中型民營企業都難以承受其高額租金了。

可以說，房地產不僅困住了經濟，更困住了年輕人的前途，因而也困住了國家的前途。世界範圍內，很少有經濟體把房地產視為經濟支柱的。房地產是社會的支柱，因為住房是家庭的基礎，也是社會的基礎。房地產這個問題若解決不好，社會便沒有穩定的基石。我們比較一下美國和新加坡的例子就可以知道。美國是世界頭號經濟體，但美國的體製過於資本主導，並沒有解決好住房問題，導致住房領域貧富懸殊過大。在經濟不景氣時期，住房所有者有權把交不起房租的房客攆出去，所以這些年美國一些城市時常出現抵制交房租的運動。而在新加坡則是另一番景象。新加坡的收入差異和貧富懸殊並不比美國低，但新加坡社會是穩定的[2]。這是因為新加坡政府有效地發展出了政府組屋制度，有效地保護了社會，至少實現了基本的社會公平。

新加坡北部一處組屋

（圖源：中央社）

中國的房地產在很長時間裡，過於資本主導，只考慮到經濟功能，而忽視了社會功能。無論是國有資本主導還是私人資本主導，因為其目標都是提高GDP和利潤最大化。十八大之後，中國才確立了“房子用來住的，不是用來炒的”的政策理念。不過，因為問題累積已久，這些年我們儘管做了巨大的努力，控制住了房地產領域的進一步惡性發展，但並沒有解決房地產的結構性問題。因此不難理解近來一一暴露出來的房地產深層次問題。

被視為支柱產業的房地產發生了嚴峻的問題，的確需要認真嚴肅地對待。但房地產是否像一些經濟學家所說的，需要再次成為支柱產業？這個問題不簡單，需要人們做些科學思考。

我們不能忽視房地產行業所能帶來的危機。作為基礎產業，房地產行業牽一發而動全身，牽涉產業鍊長，可以直接或間接地影響到金融市場、地方財政、就業、經濟發展和社會的穩定。房地產業吸收了大量的銀行貸款，房產也是金融信貸的主要擔保物，房地產市場的穩定發展直接關係到金融系統的安全。房地產業一旦出現大問題，金融危機將很難避免，並通過連帶效應連累實體經濟，造成大規模失業，對經濟和社會的穩定造成巨大威脅。從這個角度來看，我們迫切需要有效的舉措來穩定房地產業。

但這不是把房地產再次定義為支柱產業的理由。人們更要清醒地意識到，要讓房地產業來支撐中國經濟下一階段的發展並不現實，尤其是對中國這樣一個巨大的經濟體而言。從世界經濟史的經驗看，沒有哪個經濟體可以長時間地依靠房地產變成高收入國家。恰恰相反，如果房地產處理不好就會拖垮經濟。比如日本，其房地產泡沫破裂後就一蹶不振，陷入了長期的經濟困難。在強調房地產對中國經濟拉動作用的同時，我們更要看到房地產對社會產生的負面作用。中國的房地產已經過度產業化、商業化，是製造社會不公平的根源之一。

全球範圍內，房地產是一個社會性很強的領域，它並不是純粹的經濟領域。 “房子是用來住的，不是用來炒的”可謂普遍真理。經驗地看，凡是房地產問題處理得好，經濟可實現持續發展，社會可實現持續穩定。一句話，房地產是保障基本社會公平的主要手段之一。因此，到今天，我們不應該繼續希望依靠房地產來拉動經濟，反而應該確保房地產不能對總體經濟產生過度的負面影響。中國的房地產高峰期已經過去了，目前出現的是住房分配不公的問題，而非房地產開發不足的問題。

2021年兩會期間《經濟日報》

對“房住不炒”的報導

（圖源：中國經濟網）

房地產實際上面臨著一個轉型的機遇，一個糾正此前的錯誤並使經濟與社會協調發展的機遇。從這個角度來看，現在各地在應付房地產問題的很多做法不僅無法從根本上解決結構性問題，還會產生更多的問題。經驗地看，各地做法的本質是國家買單：或者表現為銀行提供金融資助，控制房地產暴雷；或者表現為國企收購。這僅僅是頭痛醫頭、腳痛醫腳的做法，並不符合金融系統的利益或者國企的利益。

無論是金融系統還是國企，拯救房地產主要是出自非市場因素的考量。金融系統出手相救主要還是為了其自身的利益，因為房地產開發商的錢都來自金融系統。一旦房地產崩潰，很可能會直接轉變成金融危機。這一點中國和美國並沒有什麼本質上的不同。但問題是，金融系統的問題最終還是要通過各種方式轉嫁給整個社會。

國有企業也可以作為一種有效經濟工具，在化解房地產困境方面有所作為。但是，國有企業不能成為房地產公司，房地產管理也絕不能衍生龐大的官僚機構。今天，私營部門的一些房地產企業一旦發生危機，就由國有企業收購，這不是長久的解決辦法。國有企業應該專注於自身領域，房地產行業要做的不是“政府化”，更不是“國有企業化”。一味“收購”反而影響國有企業本身的正常運作。

要解決房地產問題，首先是一個思路問題，或者是房地產在整體社會中的定位問題，然後是一個制度和政策設計問題。就思路來說，必須跳出之前主導房地產的“GDP主義”，確立一個新的房地產格局，即從經濟和社會協調發展的角度來定位房地產。如前所述，房地產不是單純的經濟領域，更多的是社會領域。如果一定要和經濟關聯起來，那麼它充其量也是一個具有高度社會性的經濟領域。它涉及到一個社會的基本公平和社會穩定問題，即古人所說的“有恆產者有恆心”。尤其是當“共同富裕”成為中國式現代化的主體目標時，我們絕對不能再讓房地產成為社會分化的一個重要來源了。因此，需要一個長遠的、超越經濟的思路來看待和解決房地產領域的結構性問題。房地產問題不僅是經濟領域的結構失衡問題，更是經濟目標和社會目標失衡的問題。就此而言，今天各地普遍應用的一些政策只是窮於應付眼前棘手的亂象，而缺乏系統、長遠的發展觀。

圖源：網絡

就房地產領域的製度和政策設計而言，專業主義的缺失是目前最大的問題。政府早已經提出“房子是用來住的，不是用來炒的”大思路，但因為沒有一個有效的頂層設計，各地具體負責房地產的官員普遍缺乏大的發展格局，只會“就事論事”。地方房地產政策普遍表現為碎片化，地方政府、銀行、國有企業、開發商等不同利益相關者想要達到不同的要求。有效的製度和政策設計需要的是專業主義，而非滿足不同既得利益的需要。我們需要一個由實業家、專家和官員三者組成的“三位一體”的設計團隊。從操作可行性來說，可以省為單位，進行全國性調查，掌握準確數據。中央層面早些年就提出社會服務提供方面的省級統籌，但迄今沒有一個省實現了這個目標。房地產實際上既是省級統籌的一個重要領域，也是省級統籌的有效抓手。中國這麼大的一個國家，而且地方差異巨大，國家統籌並不現實。只有省級統籌才能減少甚至消除城市之間“因城施策”或者行政分割所導致的巨大的房價差異，例如深圳和惠州或深圳和東莞、廣州和佛山、珠海和中山，或者杭州和周邊城市之間等等。省級統籌更有利於城市之間統一市場的形成。

從金融角度來說，解決房地產業問題的過程也是一個資產重組過程，因此需要具有實操經驗的實業家來進行設計和執行，而非簡單地讓銀行和國有企業承擔責任。無疑，解決房地產問題迫切需要金融系統的幫助，但金融問題可以成立國家房地產基金來解決，通過房地產基金、政府收購空置房或者接手那些已經失去自我生存能力的地產公司，轉作公租房使用。

工業化進程已經促成了今天中國社會的高度流動性，今後這種流動性只會增加，而不會減少。房地產需要滿足社會對人員流動的需要。在很多年裡，中國很多城市都提出公租房的比例應不低於20%。很可惜，迄今沒有一個城市達到這一比例。香港是被公認為“房地產商治港”的地方，但香港公租房的比例也將近50%；新加坡政府組屋的比例更高，已經接近80%。在發展公租房方面，需要更好發揮有為政府的作用。

房地產轉型新思路

在發展公租房方面，新加坡的經驗值得我們藉鑑。新加坡存在著兩個房地產市場：第一，主體市場是“政府組屋”，也就是我們所說的“公租房”市場，接近80%；第二，一個完全放開的市場，佔20%左右。新加坡政府規定，一個家庭超過了一定的收入（2019年上調至家庭月入1.4萬新元，單身人士月入0.7萬新元），那麼就沒有資格申請政府組屋，而只能在完全放開的市場購買住房，也就是說，富人沒有資格購買政府組屋，而只能購買商品房。不能低估這個80%市場的經濟和社會意義，甚至是政治意義。政府組屋政策之所以成為新加坡政府的一項基本國策，而不僅僅是為了解決老百姓住房問題的政策，就是因為政府通過組屋這個平台提供大部分的社會服務和政治管理。當然，也不能忽視20%的開放市場的作用，因為它滿足了富人對住房的需求。政府可以通過這兩個市場的差價來進一步輔助社會公平。

就新加坡在管理政府組屋的經驗而言，有三種思路可以供我們考量。第一，地方政府收購陷入困局或者空置的房屋，作為公租房管理。這方面，新加坡政府組屋開發和管理經驗值得借鑒。政府公租房並不需要政府直接管理，而是既可以採用“官督商辦”模式，也可以採用民營化管理模式。更值得注意的是，新加坡的政府組屋是私有化的，可以在滿足政府規定的條件下在市場上交易。不管採用哪種方式，都要為民營企業在房地產業領域騰出空間。第二，國企收購陷入困局的房企或者控制房屋，但也可以採用“官督商辦”或者民營化的方式進行管理。第三，以單位團購的方式解決住房問題，而價格由政府管制。舉個例子，如某高校以一個單位整體投購，將有助於滿足高校老師對住房的剛性需求。中國城市從單位制演變過來，在這方面有諸多記憶。現在對社會整體而言，單位制度不那麼重要了，但當時的一些經驗是可以藉鑑的，這也是傳統中國社團精神的反映。

必須強調的是，不管以何種方式，如果政府收購空置房或者接手一些存在問題的地產公司，都需要以“收購”的方式。儘管這也可以視為是另一種形式的“土地改革”，但必須避免過去“斗地主”的方式，即避免沒收的方式。

也同樣重要的是，住房轉型必須考慮到中國城市的升級和品質提升。過快的城市化導致了城市的品質出現問題。公租房改革和發展除了考慮到大多數老百姓的住房需求之外，至少要考慮到如下三方面的需求。

第一，修建停車場。仿效香港、新加坡的經驗，在每一個居民小區修建停車場。中國是一個汽車消費大國，但沒有停車場產業。各個城市大量的街道、居民小區成為了停車場，不僅影響城市生活的品質，更已釀成了太多的安全悲劇。發展停車場產業，把空置房改造成停車樓，進行集中管理，合理收取費用，進而提升居民的消費意願，從而在促進汽車消費的同時提升城市生活的質量。

香港特區政府運輸署轄下的 10 個政府多層公眾停車場約有私家車位4000個及電單車位650個

（圖源：香港特區政府運輸署）

第二，修建幼兒園。育兒難是大城市居民不願生育的重要原因之一。隨著我國人口受教育程度的全面提升，優生優育觀念早已深入人心。但是城市居民工作時間長、節奏快，難以顧及子女生活教育，“留守兒童”問題也一直是進城務工者之痛。如果一個城市的幼兒園供應不足，那么生育意願則無從談起，人口危機就會越發深重。

第三，修建養老院。養老院要盡量建在醫療資源集中的城市中心且家庭子女方便到達的地方。老人需要關懷，需要感受人情，所以養老院不能修在城市的邊緣地帶或者深山老林中。現在很多城市把養老院建在邊緣地區，這既不利於子女照顧老人，也不利於城市志願者提供關愛服務。

儘管唐朝詩人杜甫喊出了“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山”的呼聲，“居者有其屋”也是近代以來數代中國精英的理想，但很可惜房地產走上了一個近似美國的模式，而非一個近似新加坡的模式。很顯然，這個模式已經很難走下去了。既然危機已經發生，我們必須轉“危”為“機”，這樣房地產才能重生。一句話，一個徹底轉型的房地產業才能助力實現以共同富裕為目標的中國式現代化。